Actualización “Punto de Mira IV”. Una de REITs

Bueno, para completar un poco más la oferta de los REITs americanos y no dejar sólo ARCP que es una opción un poco (bastante) arriesgada, he incluido un breve análisis de otras tres opciones: dos clásicos entre los clásicos como Realty Income y HCP más otra opción algo más desconocida y algo diferente, pero que lo está haciendo muy bien en los últimos tiempos “Digital Realty Trust”.

Para los que no conozcan muy bien este tipo de empresas, los REITs (Real Estate Investment Trust) son empresas “inmobiliarias” cuyo negocio fundamental consiste en invertir en una serie de propiedades que luego alquilan a largo plazo (pueden ser locales comerciales que es lo más típico, pero podéis ver abajo que hay otras opciones).

Con los fondos que reciben de los alquileres se van pagando los créditos de la inversión y además se distribuyen unos jugosos dividendos (para ser considerado REIT y optar a las ventajas fiscales que ello conlleva deben repartir al menos el 90% de sus beneficios entre sus accionistas).

En España tendríamos su equivalente con las “jóvenes” SOCIMIs, pero a diferencia de estas que apenas tienen 1 año de vida, los REITs son un tipo de sociedad con mucha tradición en los USA y es una forma sencilla de que el “particular” pueda invertir de forma diversificada en el sector inmobiliario. Veremos como en España, muchas de las inmobiliarias que han sobrevivido se reestructuran en forma de SOCIMI o alrededor de una SOCIMI (o directamente se convierten en una de ellas o los activos que interesen se transfieren a una SOCIMI y la inmobiliaria es uno de sus propietarios).

  1. HCP (HCP) (Actualizado 27/11/2014)
    • REIT USA especializado en alquiler de instalaciones y edificios de uso sanitario (en general cuidados de la salud).
    • Es uno de los históricos y clásico en REITs, cotiza desde 1985 y es miembro del S&P500
    • Es el aristócrata de los dividendos REIT, con 29 años de incrementos continuos de dividendos.
    • Posee unas 1191 propiedades en más de 40 estados y en 5 “sectores” diferentes de los cuidados de la salud
    • Actualmente paga un dividendo trimestral de 0,545$, lo que supone 2,18$ al año.
      • Primera zona de posible compra sobre los 40$, donde tenemos una rentabilidad del 5,5%
      • Zona muy interesante de entrada sobre 36$ donde tendríamos un rendimiento ligeramente por encima del 6%.
  2. Realty Income (O) (Actualizado 27/11/2014)
    • REIT USA especializado en el alquiler de locales y centros comerciales.
    • Fundada en 1969 con el objetivo de repartir dividendos mensuales a los accionistas de su negocio inmobiliario, desde entonces ha repartido 531 dividendos sin fallo.
    • Es también un histórico y clásico dentro de los REITs. Cotiza en el NYSE desde 1994 y desde entonces han incrementado la distribución 77 veces. Incrementos durante más de 20 años consecutivos.
    • Posee unas 4.200 pro piedades con 231 diferentes inquilinos, de los que aproximadamente el 46% poseen grado de inversión (investment grade por alguna agencia de rating). El índice de ocupación es superior al 98%.
    • Actualmente paga un dividendo mensual de 0,1831$, lo que nos lleva a una cantidad anual de 2,197$
      • Primera zona de posible compra sobre los 40$, donde tenemos una rentabilidad del 5,5%
      • Zona muy interesante de entrada sobre 36,5$-37$ donde tendríamos un rendimiento ligeramente por encima del 6%
  3. Digital Realty Trust (DLR) (Actualizado 27/11/2014)
    • REIT USA especializado en centros de datos para compañías que necesiten almacenar datos informáticos, servidores, etc. No sólo tiene “Data Centers” en USA sino también en Europa y Asia.
    • Al contrario que la mayor parte de los REITs que parece están en fase de crecimiento lenta, este REIT tiene un crecimiento mayor en los últimos años.
      • Incremento del dividendo en los últimos 10 años está cercano al 15% (datos desde 2005). Los últimos tres incrementos de media ha estado sobre el 7%.
      • Tiene un pay-out (sobre FFO) bajo, del 65%-67% en los últimos años.
    • Actualmente paga un dividendo trimestral de 0,83$, lo que nos da una cantidad anual de 3,32$
      • Primera zona de posible compra sobre los 60$-61$ donde tendríamos una rentabilidad del 5,45%.
      • Una buena oportunidad y zona interesante de entrada sería 51,5$-52,5$, donde tendríamos una rentabilidad del 6.3%
      • Gran oportunidad si volviera a la zona de 45$-46$ donde tendríamos una rentabilidad del 7,2% (complicado, probablemente significaría un empeoramiento de las perspectivas de negocio, pero si se diera este precio por un ligero incremento de tipos en USA en 2015 sería gran oportunidad)

Por supuesto, esto no es una recomendación de compra, es sólo una opinión y nadie debe arriesgar su dinero sin hacer sus propios análisis, ni Invertir en Dividendos es responsable del resultado de las inversiones que se puedan realizar en base a las opiniones dadas.

/*Añadido para comentarios*/

19 thoughts on “Actualización “Punto de Mira IV”. Una de REITs”

  1. +1 a esta sección de “punto de mira”. Muy buena para coger ideas de inversión.

    Te atreverías a estimar los BPA o DPA de las Socimis nacionales? Algunas ya empiezan a tener carteras medianamente formadas y se podrían hacer extrapolaciones subjetivas (sabiendo que no dejan de ser aproximaciones). Si os interesa, yo lo he intentado con LAR y Merlin y estimo unos RPD del 4-5% anual

    Puedes opinar sobre esto? Insisto en que es hablar por hablar, pero sería bueno conocer tu estimación. Gracias.

    1. Hola Hector33,

      Pues no me atrevo más que a pronosticar un dividendo del orden del 5%, al menos es lo que han dicho que tienen como objetivo. Voy siguiendo sobre todo a LAR, Merlin e Hispania para ver que tal lo van haciendo y si alguna destaca (de momento me gusta la pinta de Merlin, tiene mucho BBVA de inquilino).

      Un saludo

  2. Muy interesantes las propuestas que nos traes. Me gustan más los dos primeros que el segundo, por eso de lo digital y tal y tal…je,je. Sería interesante saber como van a funcionar las Socimi, si repartirán dividendos y en que cuantías.
    Un abrazo.

    1. Hola Miguel,

      Pues repartir dividendos seguro que si, la legislación es muy parecida a la de USA, tienen que repartir más del 90% de sus beneficios entre los accionistas para poder acceder a los beneficios fiscales . . . lo que espero lo comentaba arriba, creo que estarán cerca del 5% de rentabilidad, parecido a los USA

    1. Los REITs son muy sensibles a los tipos de interés, cualquier amenaza de subida en USA puede causar una sobrerreacción que nos los puede dejar a buen precio.

      Son empresas bastante estables y estamos en un periodo de tipos muy bajos, estas empresas están demandadas por inversores “prudentes” como alternativa a una rentabilidad aceptable, es dificil verlos baratos en estas circunstancias.

      Hay que estar al acecho y con la escopeta cargada si te interesan.

      Un saludo

    1. Hola Arturo,

      Aquí lo comento con un poco más de detalle:

      http://invertirendividendos.blogspot.com.es/2014/07/criterios-de-seleccion-de-empresas-para_9.html

      En el caso de los REITs el BPA no es el mejor parámetro para comprobar la sostenibilidad del dividendo, ya que hay algunos “artificios contables” como por ejemplo las depreciaciones de activos que reducen el beneficio, pero no representan una salida real de dinero de la caja (además normalmente aunque se apliquen, los activos no se deprecian sino que se aprecian con el tiempo . . . ).

      Por ese motivo se utiliza el FFO (Funds from Operation) que representa el dinero que se recibe de la operación del negocio o mejor el AFFO (Adjusted FFO) en el que se descuenta el Capex, como parámetros para comprobar la sostenibilidad del dividendo.

      Un saludo

    1. Hola,

      Si, pero la gente en USA está muy sensible a una posible subida de tipos, la verdad es que esto afecta realmente a los REITs, pero imagino que la subida será mínima y veremos cuando se produce.

      Puede haber una sobrerreacción en algunos valores, no hace mucho que estos tocaron su primer objetivo, siempre hay que estar atento y preparado. Pasará cuando menos lo esperemos (y si no pasa, buscaremos otros objetivos, no se puede entrar a cualquier precio en una acción)

      Un saludo

  3. Hablando de REITs, ¿qué te parecen los m-REITs (mortage, hipotecarios) como el NYMT, con rentabilidad del 13,5% a precio actual?. Estupendo blog, un saludo

    1. Hola didaho142,

      No he mirado los m-REITs en detalle, prefiero los que tienen detrás activos “físicos” como inversión, me parecen más seguros (tras el problema de ARCP por ejemplo ha caído hasta la parte baja de las estimaciones de precio de sus activos, que ha frenado el guantazo).

      Tras el problema de las hipotecas basura en USA, creo que hay cierta inseguridad para el que no pueda valorar convenientemente esos activos.

      Un saludo

      PD Le he pedido un buen libro de REITs a los Reyes, así que espero formarme un poco más en el tema.

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