Operación y Financiación de los REITs

Retomamos nuestra serie de artículos sobre los REITs con un artículo sobre su funcionamiento, como gestionan el dinero que genera su operación, como se financian las nuevas adquisiciones, etc.. Son puntos importantes para entender su funcionamiento y por tanto que podemos esperar de ellos en cuanto a crecimiento o generación de ingresos, que puntos son interesantes vigilar para seguir su evolución, etc.

La operación de los REITs

La operación de este tipo de empresas es un poco peculiar, ya que se centran en la generación de caja de sus inversiones y en repartir entre sus accionistas una gran parte de lo que no sea imprescindible para continuar con el negocio.

Ya hemos comentado alguna vez el caso de compañías como REE, Abertis, Ferrovial, ENG, etc. (lo hemos visto en sus análisis) que al necesitar mucho capital para crecer, con alguna frecuencia, no llegan a ser capaces de financiar todo el crecimiento con la caja que queda tras hacer frente a sus obligaciones (pago de impuestos e intereses y comisiones bancaria), el Capex y dividendos (aunque si cubren al menos una parte significativa de forma consistente). Es decir, en estos casos es habitual que la compañía financie la parte restante del crecimiento en nuevos proyectos mediante deuda.

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23 thoughts on “Operación y Financiación de los REITs”

  1. Hola IeD,

    Excelente! Gracias por tu gran explicación.
    Un par de cosas que me gusta mirar a mi aparte de las que comentas son que tengan unos Cap rates bajos y sean NNN o triple net, con gastos pagados por el arrendatario.

    Salu2 Cordiales

    1. Hola Josep,

      Este artículo es todavía general, estoy preparando unos cuantos específicos de REITs. De momento vamos a cosas generales, luego alguno irá centrado en que detalles mirar en sus informes, como dices Cap Rate y NNN son puntos específicos en interesantes, como la ocupación, concentración (% de ingresos de los 10 principales “tenants”), % de ingresos de inquilinos con grado de inversión, etc.

      Un saludo

    1. Aunque, mucho cuidadito, por si las “seadrills”.

      Sacado de un periódico de información económica…

      “Aunque el índice noruego tiene un tamaño mucho menor, también esconde gigantes como Seadrill, la mayor empresa de perforaciones en aguas profundas del mundo. Con una alta rentabilidad por dividendo, del 9,5 por ciento, podría pensarse en recortes o estancamientos, pero los expertos no lo esperan y para 2015 prevén un rendimiento superior al 11,5 por ciento.”

      X) X) X´)

  2. Quería consultar que opinas de las socimis si las tienes estudiadas. Si es buena idea para el largo plazo ir comprando merlín, lar, axiare… alguna de estas. Ya se que están empezando y necesitan capital pero no se que opinión tienes si les ves mucho riesgo aún.
    Un saludo.

      1. Hola CZD,

        Merlin, tras incorporar Testa, tiene un tamaño considerable, hay que ver que se queda y que acaba vendiendo de la cartera (cuando se compra un paquete tan grande no todo es interesante), pero es un Ibex 35 antes o después.

        Un saludo

      2. Cazadividendos lo que pasa es que mi capacidad de ir pegando tiros no es muy grande y las comisiones me comerían por eso prefiero de momento el mercado continuo. Aparte veo muy arriba el mercado norteamericano. Mi idea es comprar USA después de la siguiente crisis. Veremos.

        1. Hola Kepler,

          Los REITs no están tan arriba, con el tema de la subida de tipos llevan castigo y más los del sector sanitario (HCP-OHI). Lo que si está bajo es el € y el cambio no ayuda.

          Un saludo

    1. Hola Kepler,

      Pues hay alguna que no tiene mala pinta, pero es que apenas llevan 1 año cotizando y están empezando a tener una cartera medio formada. A elegir, yo estoy siguiendo a Merlin e Hispania, me encantaría echarle un ojo en condiciones a Pontegadea si finalmente sale a bolsa.

      De momento, si invirtiera en alguna sería dentro de mi paquete de promesas de alto riesgo (siempre <5%).

      Por cierto, como se comenta en el artículo, ampliaciones van a tener siempre, es una de sus formas de financiarse (igual no tan grandes en proporción como ahora porque los activos todavía son pocos).

      Un saludo

      1. Invertirendividendos gracias por tu opinión. Yo llevo dando vueltas al coco varios meses para comprar alguna socimi. No se si sabes que metagestion tiene lar, merlín y testa. Este fondo parece bueno por historial. Si ellos están posicionados por algo será. Pero claro, no tenemos la bola de cristal.
        Un saludo.

        1. Hola,

          Casi todos los fondos españoles llevan alguna, Bestinver lleva Lar y creo que Merlin. Seguramente sean una buena opción, pero yo ahora mismo no cargaba demasiado.

          Ya digo que las sigo y que si alguna se pusiera a buen precio seguramente cogería un pellizco, pero poquito, dentro del grupo de promesas.

          Un saludo

  3. @Kepler,@IeD,@CZD,etc

    En Alterinver hay una bastante buenos posts sobre reits-socimis, la pego http://alterinver.com/category/analisis/sectorial/sector-inmobiliario/

    Son sociedades muy jóvenes y quizás es pronto para entrar. Sin series históricas sólo podemos valorarlas por NAV net asset value, y ninguna cotizaría con descuento ahora mismo. Claro que el mercado inmobiliario debería ir para arriba,pero como decía Lynch, el primer y último euro que lo ganen otros.

    Salu2 Cordiales

    1. Hola Josep,

      El NAV me parece un buen método para este tipo de activos, pero como dices, tengo la impresión de que no hay ninguno barato. Llevan unos meses de mucha subida y creo que hay cierto interés en ellos, tendremos que esperar a que nadie los quiera.

      Un saludo

  4. Creo que te lo comenté hace unas semanas. A ver si pudieras echar un vistazo a LTC. Yo la veo interesante y acabo de entrar. Si sigue bajando si puedo acumularé un poco más.

      1. Gracias. Igual ahora todavía está un pelín cara. Yo he hecho una primera entrada modesta, pero si el mercado se pusiera a castigar a los REITS podría ponerse interesante. Pero ya te digo, tu opinión la valoraría mucho.
        Saludos y enhorabuena por el blog, tiene mucho nivel.

        1. Hola Antonio,

          Le he podido echar un ojo rápido. Es un REIT del sector sanitario de pequeño tamaño (hasta aquí creo que no descubro nada). En un REIT mixto, la mayor parte de sus propiedades son Real-state, pero también tiene una pequeña parte de hipotecas.

          Creo que los activos son de calidad, algo más del 50% del total de los ingresos son de origen privado (menos riesgo que de los programas de reembolso de Madicare-Medicaid).

          El dividendo parece bien cubierto (pay-out sobre FFO sobre el 71%), con un buen historial de incrementos en los últimos tiempos (de la mano de su FFO, no ha aumentado el pay-out de forma significativa).

          Me gusta que el pago sea mensual, da flujo de efectivo repartido de igual forma todo el año (ahora mismo, si no me equivoco 0,19$/mes). Se agradece a pesar del trabajo extra que supone para la empresa. El rendimiento no es muy alto (4,7%-4,8% a precios actuales), está en el rango de otros REITs de calidad como HCN o VTR, pero parece que puede tener algo más de crecimiento a corto plazo (sobre 4%-5% en 2017 y 2018 de FFO) que estos últimos (ya han dicho que en 2017 el crecimiento va a ser bajo, casi plano, <2%).

          El pequeño tamaño (2.500M$ de capitalización frente a los 35.000-40.009M$ de HCN o VTR) puede ser una oportunidad de mayor crecimiento (siempre es más fácil que crezca una empresa pequeña que de gran tamaño), pero también mayor riesgo.

          Me gusta que su balance es bastante conservador, el ratio deuda/EBITDA está por debajo de 4 (en HCN o VTR están sobre 5,5-5,6 por ejemplo), lo que deja margen de crecimiento sin mucho riesgo de llegar a niveles de deuda preocupantes.

          La verdad es que me has picado, lo he añadido a mi seguimiento a ver si da oportunidad. Es verdad que no está barato, está sobre su precio yo creo (Precio/FFO sobre 15-15,5), a ver si los REITs dan oportunidades y añadimos un poco.

          Un saludo

          1. Hola IeD
            Te agradezco mucho el análisis que has hecho. Mi percepción era positiva pero yo no se profundizar tanto como tu, de manera que valoro mucho tu opinión.
            Una de las cosas que me gustan de una empresa es la estabilidad y me gusta que tengan la beta muy baja, y a pesar de ser un sector que puede tener vaivenes ésta es muy estable. No se si compartes conmigo lo de la beta baja.
            Saludos y gracias de nuevo.

            1. Hola,

              Pues no tengo datos de la Beta de LTC respecto al SP500 o a su índice (creo que el Nasdaq), pero si parece que se toma las cosas con algo más de “calma” que otros REITs más volátiles.

              Un saludo

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