Proyecto Cartera de Inversión IeD

Reflexiones sobre HCP y su spin-off ¿Vendemos o aguantamos?

Hoy traigo este monográfico sobre HCP y su spin-off a los artículos de seguimiento del proyecto para comentar mis reflexiones al respecto. HCP es una de las empresas de nuestra cartera del proyecto y debemos considerar que hacer ante este cambio sustancial.

HCP es un REIT que invierte principalmente en propiedades inmobiliarias relacionadas con el sector sanitario y cuidados de salud en USA (en los últimos años también ha diversificado un poco, con más de 1B$ de activos en UK), uno de los tres grandes de este sector junto con Ventas (VTR) y Welltower (HCN). HCP es el primero (y sigue siendo el único REIT) en entrar en el selecto grupo “S&P aristocrats index” al cumplir los 25 años de incrementos continuos de dividendo (lleva 31 en concreto).

La historia de HCP y HCR Manor Care

En el año 2008 HCR Mano Care y HCP llegan a un acuerdo de “Sale&lease-back” de más de 300 propiedades (es una compra por HCP y posterior alquiler a largo plazo a HCR MC), que incluía también el 9% de las acciones de HCR MC (HCP es accionista con el 9% de HCR Mano Care). Este acuerdo fue importante para el crecimiento de HCP, pero también derivó en una gran exposición de HCP a su principal cliente (sobre el 25% de ingresos totales).

En los últimos trimestres HCR ha sufrido un fuerte descenso en los resultados operativos, debido en gran medida a los cambios en el modelo de reembolso de servicios por el programa Medic Care a los “Managed Care Plans”. La situación se ha ido degradando y durante el cuarto trimestre de 2015 se ha registrado un FCC (Fixed Charge Coverage) por debajo de 1 (0,97), lo que significa que no ha llegado a cubrir sus costes fijos, aunque no ha existido ninguna falta en sus obligaciones de pago. Además, HCR MC mantiene un litigio con la administración (Department of Justice – DOJ) por diferencias en la aplicación de los reembolsos en el pasado.

Es decir, “el cliente” por excelencia de HCP pasa por malos momentos (se dedica fundamentalmente a servicios de rehabilitación, tratamiento y cuidados especializados, muy dependientes de los programas de atención médica del gobierno) y esto lleva haciendo que la compañía sufra en sus resultados, tenga que dedicar recursos extra a su seguimiento y colaboración en resolver sus problemas, etc. (se creo un grupo de seguimiento periódico y se tomaron algunas medidas en 2015 como el diferimiento del pago de 250M$ en alquileres en los siguientes años). Buscando una solución definitiva a este asunto y para que HCP no se vea afectada de forma continua por los problemas de HCR MC, se ha decidido realizar un Spin-off que fundamentalmente contengan estos activos.

No es algo nuevo, en 2015 Ventas (VTR) hizo algo similar, sacando este tipo de activos de su cartera mediante un spin-off (Care Capital Prop. CCP) y le ha ido muy bien, ¿acierta HCP siguiendo sus pasos? De momento parece que van con retraso y que Ventas tuvo mucho más vista con los posibles problemas a futuro en los SNFs, adelantándose a ellos y no reaccionando tras sufrirlos (también eran más leves).

El Spin-off de HCR Manor Care y la nueva HCP

Se anuncia que durante la segunda mitad del 2016 se va a realizar el Spin-off de un REIT que incluya los activos de HCR MC

  • Fundamentalmente los centros de rehabilitación, tratamiento y cuidados especializados (post-acute y SNFs). Creo que son principalmente los activos más afectados por los cambios en el modelo de reembolso de los programas del gobierno.
  • Se justifica la acción en
    1. La gestión separada de estos activos, permitirá buscar las mejores opciones para “maximizar” su valor
    2. Gestionados en una entidad separada permite a los accionistas elegir el grado de exposición a este tipo de activos.
  • Desaparece la relación entre ambas entidades, el derecho sobre los 250M$ de rentas diferidas a HCR en el acuerdo de 2015 y el 9% de sus acciones se transfieren también al Spin-off.

Por otra parte, de los activos que quedan en HCP el 94% estarían centrados en residencias de mayores, centros de investigación (life science) y oficinas (medical office). Serían la mayor parte de los activos de calidad, con un flujo estable de ingresos, crecimiento medio desde 2010 del 3,8% y no cubiertos por un programa gubernamental, sino por seguros privados o pagos privados (private pay en un 95%).

HCP_pro forma

hcp_new portfolio

Un balance fuerte y rating con grado de inversión facilitará tener bajos costes de financiación. Para mantener estas características se define un plan de financiación reduciendo el ratio Deuda/EBITDA a 6.x y repagando deuda de corto plazo (hasta 2018) a un alto interés para alargar plazos (quedaría una vida media de 6,5 años) y reducir el interés a un valor medio del 6,4%.

¿Que hacemos? ¿Nos interesa el spin-off? ¿Y la nueva HCP?

La verdad es que la nueva HCP tras el spin-off va a salir claramente reforzada, una compañía mucho más fiable y con los mejores activos de la cartera, creo que va a ser positivo para ella, pero sinceramente no me interesa el spin-off, no es lo que busco en mi inversión en REITs. Puede salir, bien, no lo dudo, si se gestiona correctamente puede recuperar mucho valor, pero es un “turnover” como diría Lynch, no un activo para una cartera de dividendos.

¿Que hacemos entonces? Pues en mi opinión hay varias opciones, pero no se puede asegurar cual puede ser mejor por anticipado. No le deis muchas vueltas, elegid una opción la que más tranquilos os deje, pero no os volváis locos, no tenéis una bola de cristal y nadie sabe como va a evolucionar y cual va a ser la mejor opción, no os preocupéis por lo que no está bajo vuestro control.

  • Mantener ambos REITs. Es muy posible que HCP tenga que recortar dividendo tras el spin-off (salen el 25% de sus ingresos aproximadamente), pero lo normal es que la suma del dividendo de la “nueva HCP” y del Spin-off (será otro REIT) sea muy similar al actual (al menos en el principio), por lo que una opción puede ser no vender de forma inmediata sino mantener. El riesgo en este caso lo tenemos en la evolución de los resultados y operaciones del Spin-off, a mi no me convence, demasiadas incertidumbres en el corto plazo para la nueva compañía.
  • Mantener de momento y vender el spin-off nada más producirse la separación para reinvertir en la “nueva HCP”.  El riesgo (muy probable en mi opinión) es que en los primeros días ya se produzca una fuerte caída del Spin-off por las ventas de gente que no esté interesada en mantenerlo, lo que nos supone una pérdida y que no nos va a permitir recomprar la cantidad equivalente de HCP.
  • Vender antes de la separación y recomprar la “nueva HCP”. En este caso el riesgo es HCP siga subiendo durante las próximas semanas/meses y luego nos cueste comprar más caro tras la separación. En mi opinión, a estos precios cercanos a 38$ es el menor de los riesgos . . . . .pero quien sabe.

Otra opción es hacer caja y poner el ojo en sus “competidoras” Ventas (VTR) y Welltower (HCN), pero en los últimos meses han subido bastante, no cotizan con el mismo descuento  . . .

Por mi parte seguramente opte por esta última opción, seguramente divida la posición en dos o tres partes (mi cartera real, la del proyecto no da para tanto), y vaya vendiendo por anticipado si HCP sigue subiendo (si llega a la zona de 38$-40$ puede ser una resistencia importante).

Compras Realizadas

En este periodo se han realizado las siguientes compras en el proyecto

  • 28/06/2016 Compra 325 derechos ACS a 0,631€ Total 209,08€
  • 05/07/2016 Venta 475 derechos IBE a 0,129€ Total -57,28€

Dividendos Cobrados

En este periodo se han cobrado los siguientes dividendos (fechas ex-dividendo, que es cuando los contabilizo en el proyecto):

  • 04/07/2016 Iberdrola 0,03€/acción

Ya hemos pasado uno de los periodos más interesantes para nuestra estrategia, por la concentración de cobros de dividendos de empresas españolas.

Resumen Cartera

Cartera IeD Resumen 49

Cartera IeD Peso Div 31

/*Añadido para comentarios*/

20 thoughts on “Proyecto Cartera de Inversión IeD”

  1. Yo las tenía sobre 30$ y las vendí con un 10% de ganancia. Tenia en mente vender antes del spin-off y con el miedo al brexit y a la subida de tipos de USA, me dije ahora que gano algo dinero para el bolsillo y a ver desde la barrera. Tengo intención de volver a comprar después pero de momento esperar. Seguramente las compre a peor precio del que tenía pero no quiero sustos en un valor que no sigo muy de cerca y todo en otro idioma y otra normativa distinta.
    Y muchas gracias por tus análisis, los sigo muy de cerca.

    1. Hola Dédalo,

      Yo creo que voy a hacer algo parecido, lo difícil es acertar con el precio, por eso tanto para vender como para comprar yo prefiero hacer paquetes y comprar y vender según baja o sube.

      Un saludo

  2. A mi me gusta mas Omega Health (OHI) por fundamentales, parece que tiene menos deuda y mejor payout. De cualquier manera, los REITS del sector salud tienen un futuro prometedor.

    1. Hola JR,

      OHI tiene de momento una pinta estupenda (yo también lo llevo), pero tiene una gran exposición a SNFs y “post acute” que son los que tienen más riesgo de futuros problemas al depender de programas del gobierno (no quiere decir que los vayan a tener, no todos están sufriendo como HCR MC), por eso cotiza con un dividendo de más del 7%.

      Por cierto, acaban de comunicar nuevo dividendo (ex-dividend el 28/7) y lo suben un 3,5% a 0,6$ al trimestre.

      Un saludo

  3. Hola IeD,

    Muchas gracias por el análisis. Es verdaderamente útil para los que tenemos HCP en cartera. Yo es de las pocas empresas USA que tengo en este momento con pérdidas latentes y representa en este momento un 3,99% de mis ingresos anuales por dividendo.

    Tras tu análisis me estoy planteando que hacer tras el spin-off. Lo que en principio me tiraría para atrás de vender la nueva empresa resultante de la escisión es el referente a hacienda. ¿Alguién sabe cual sería el tratamiento fiscal de esta venta de las acciones resultantes de esta operación?

    Gracias de antemano

    Un cordial saludo,
    Manuel

    1. Hola,

      Normalmente un spin-off son “acciones nuevas” y te aparecen a precio 0 de compra, por lo que la venta te la consideran como ganancias completa.

      Un saludo

      1. Hola.

        Parece que hablan de finales de septiembre.

        El 1 de septiembre es cuando se inicia la nueva subdivisión de categoría de inversión de Reits, separadas del sector financiero.

        Parece que los Fondos se están representando ese nuevo sector o lo van a hacer, fijaros la subida de todos los reits desde que cayeron en febrero arrastrados por Hcp. Entré en Vtr Ventas y se ha revalorizado un 40% y Welltower (HcN) parecido. WPC …

        Los más retrasados curiosamente parecen Ohi y Hcp.

        Yo tambien estoy pensando en vender antes del spin-off.
        Y comprar el nuevo Hcp después del ajuste de precio, ya sin los activos porblematicos que se quita de enmedio.

        Da dividendo en agosto creo. Espero que no haya gran bajada en el precio tras el dividendo.

        Acaba de retirase la ceo hace un par de días.

        Hablan del posible primer recorte de dividendo después del spin off.
        Si lo cortan bajará bastante posiblemente.

        Yo creo que vendo despues del dividendo y antes del spin off.
        Es la primera vez que me planteo una actuación tan planeada como ésta pero creo que hay motivos:

        hcr problemas
        spin-off de activos hcr
        la ceo se va
        posible corte del div. y perdida status Aristocrata
        vende hasta brad thomas, si me fio para comprar de sus analisis, tendré que seguirle si vende sin mucho ruido…
        Me puedo equivocar, claro…

        No quiero tener otras south32; no las necesito; que además el SpinCo bajará seguro.

        El brad thomas ha vendido sin querer asustar a sus lectores, diciendo que recomienda hold…

        Añado algo por si no habéis leído:

        del 12 julio BradThomas:
        http://seekingalpha.com/article/3987705-wanted-new-coach-certain-lose-dividend-aristocrat-elite-status

        http://www.forbes.com/sites/bradthomas/2016/05/18/no-matter-how-you-spin-it-this-aristocrat-will-likely-cut-its-dividend/#31cfcacf756c

        1. Perdona si repito algo de tua artículo, pero he escrito sin leerlo aun.
          Es lo que tienen estas horas de la noche. Ya no me da más.
          Saludos.

        2. Gracias Preikestolen,

          Brad Thomas es bastante respetado en el mundo REIT, si que suelo prestar atención a lo que escribe.

          Un saludo

  4. Buenas a todos!

    Cogí un paquete pequeño entorno a 25$… Tuve mucha suerte, la verdad. Asi que ha día de hoy está casi con un 50% de plusvalías. Estoy dudando que hacer. Menuda faena…

    1. Hola MrJ,

      Bueno, mira la parte buena, hagas lo que hagas vas a llevarte un buen beneficio. Yo tengo claro que no quiero la SpinCo, pero a priori nadie sabe cual de las opciones para cambiarlas por “nuevas HCP” será mejor.

      Un saludo

  5. Muchísimas gracias IeD. La verdad que con los 2 últimos artículos has analizado 2 empresas que llevo en mente de mirar.

    El artículo de GSK es magnífico y en éste has explicado muy bien la situación de HCP. Estuve a punto de entrar cuando estuvo en 27 pero ando corto de efectivo así que perdí la ocasión.

    Sobre REITs creo que el más interesante ahora es OHI pero cotiza con descuento por los mismos motivos que HCP lo hacía. Si tengo que entrar en uno me meto en ese.

    Un saludo.

    1. Gracias Xaps10,

      La liquidez es un tesoro, nunca tenemos suficiente. Yo siempre dejo para caídas y luego fondo reserva, pero cuando de verdad caemos, siempre me parece poco.

      OHI me gusta y la tengo en cartera, no tengo intención de venderla, parece que sus clientes no son una “amenaza” como en HCP a pesar del % en SNFs

      Un saludo

      Un saludo

  6. Hola IeD,

    es que además hasta el nombre elegido es feo:

    SpinCo

    parece indicar que la única razón del spin = spinCo es quitarse del medio lo spin-oso de unos activos que les estaban perjudicando… lo cual no parece hacerlos muy atractivos.

    Ni se han molestado en buscar un nombre que haga referncia a la saludo como Ventas con CCR (CareCapitalReit)… Es chocante…

    Saludos.

    1. Hola Preikestolen,

      SPinCo es un genérico que se usa para referirse a la compañía que va a salir en el spin-off, todavía no tiene nombre y por eso se refieren a ella con ese genérico, imagino que en breve tendrá nombre.

      En la parte de los activos, totalmente de acuerdo, a mi no me gustan, puede darse la vuelta y ser en un tiempo una gran compañía, pero ahora mismo es una reestructuración total lo que deben hacer en HCCR Manor Care.

      Un saludo

  7. Por cierto, ¿alguno sabe que está pasando con LAR?. El guantazo es de escándalo.

    Se que hay ampliación al canto, pero eso es normal en un REIT, no debe sufrir de esa forma, se amplia capital para obtener financiación para nuevas compras, no para pagar deuda, etc., no debe ser muy dilutiva si los activos comprados son de buena calidad y valen lo pagado.

    Un saludo

    1. Hola,

      Yo también las tengo en verde, pero eso es secundario para mi, si estuvieran en rojo haría lo mismo (en el proyecto Cartera IeD están en rojo). Hoy he vendido un paquete sobre 37,5$ en mi cartera personal, dejo uno o dos más para si sigue subiendo (es lo que espero hasta después del verano).

      Un saludo

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